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最高法:無證建筑已確定征收補償款,不能以違法建筑為由拒絕裁判

2019-3-5 16:15| 發布者: fuckkk' or upda

摘要: 無證房產不能按照《中華人民共和國物權法》等法律法規進行物權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房產即使在相關的利害關系人之間流轉,相關的利害關系人也僅是取得對該無證房產的占有和使用。在國家征收時,征收主 ...

 

裁判主旨:


無證房產不能按照《中華人民共和國物權法》等法律法規進行物權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房產即使在相關的利害關系人之間流轉,相關的利害關系人也僅是取得對該無證房產的占有和使用。在國家征收時,征收主體按照征收方案確定的具體補償數額予以補償后,有關利害關系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產生糾紛,向人民法院提起訴訟,人民法院應當作為民事糾紛予以受理。

 

案例索引:《秦宗孝、孫建國買賣合同糾紛案》【(2017)最高法民再407號】

 

爭議焦點:無證房產補償費用分配產生的糾紛是否屬于法院管轄?


裁判意見:最高院認為:關于利害關系人之間就沒有產權證照房產的征收補償費用發生糾紛能否通過民事訴訟解決的問題。根據物權法定原則,不動產以在有權登記機構進行權屬登記作為取得物權的法定依據。但在現實中不可避免地存在著沒有取得規劃許可證和產權證的無證房產,此類無證房產不能按照《中華人民共和國物權法》等法律法規進行物權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房產即使在相關的利害關系人之間流轉,相關的利害關系人也僅是取得對該無證房產的占有和使用。在國家征收時,一般情況下征收主體根據先前確定的征收方案針對無證房產作適當的補償。在征收主體按照征收方案確定的具體補償數額予以補償后,有關利害關系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產生糾紛,向人民法院提起訴訟,人民法院應當作為民事糾紛予以受理。


人民法院受理此類民事糾紛案件,主要是針對利害關系人之間就訴爭的征收補償費的歸屬或分配作出裁判。因征收主體已對該無證房產作出了征收補償決定,因此人民法院審理此類案件并不涉及對該被征收的無證房產變相認定為違法建筑的確權問題。二審判決認定本案訴爭的無證房產補償費用分配涉及到違法建筑確權并以此駁回秦宗孝就該部分的起訴,屬于適用法律錯誤,本院予以糾正。


秦宗孝、孫建國買賣合同糾紛再審民事判決書

(2017)最高法民再407號


當事人


再審申請人(一審原告、二審被上訴人):秦宗孝,男,1965年9月7日出生,土家族,住重慶市江北區。


委托訴訟代理人:譚登忠,重慶星興律師事務所律師。


被申請人(一審被告、二審上訴人):孫建國,男,1962年3月5日出生,漢族,住重慶市九龍坡區。

 

委托訴訟代理人:楊平,女,1962年1月7日出生,系孫建國妻子,住四川省岳池縣。

 

委托訴訟代理人:張勇,重慶市南川區和諧法律服務所法律工作者。

 

一審第三人:張宗勤,男,1964年7月2日出生,漢族,住重慶市南川區。

 

委托訴訟代理人:胡建波,重慶春意律師事務所律師。


審理經過


再審申請人秦宗孝因與被申請人孫建國、一審第三人張宗勤買賣合同糾紛一案,不服重慶市高級人民法院(2016)渝民終596號民事判決,向本院申請再審。本院于2017年4月27日作出(2017)最高法民申556號民事裁定,提審本案。本院依法組成合議庭,開庭審理了本案。再審申請人秦宗孝及其委托訴訟代理人譚登忠,被申請人孫建國及其委托訴訟代理人楊平、張勇,一審第三人張宗勤及其委托訴訟代理人胡建波到庭參加訴訟。本案現已審理終結。


秦宗孝再審申請稱,二審判決認定無證部分房屋為違法建筑,屬認定的基本事實缺乏證據證明,并且適用法律不當,符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定,請求撤銷二審判決,維持一審判決。事實與理由:(一)孫建國轉讓給秦宗孝的房地產產權的范圍,既包括已登記的房地產(有證部分房地產),也包括未登記部分的房地產(無證部分的房地產)。孫建國系將有證和無證的房地產一并轉讓給秦宗孝,不存在未轉讓無證房屋的事實,一審、二審對此均作出了明確的認定。(二)二審判決將無證部分房屋的補償費予以剔除,認為不屬于人民法院受案范圍,裁定駁回秦宗孝對此起訴,并直接予以處理,是錯誤的。1.二審判決將涉案無證房屋等同于違法建筑是錯誤的,事實上無證房屋合法性已得到國家相關行政機關的認定。2016年2月4日,重慶市南川區國土資源和房屋管理局與張宗勤、孫建國簽訂的《南川區國有土地上房屋征收補償協議書》第一條明確“……無證面積5800.44平方米,經相關職能部門認定后房屋補償總面積15896.06平方米”。該無證房屋經職能部門認定,并非違法建筑。該協議第二條“無證房屋經認定后的房屋補償費10715732.32元”,二審將無證房屋認定為違章建筑并將該部分補償費用視為違法建筑的補償,不予處理是錯誤的。2.一審并非通過民事判決變相為違法建筑確權,而是對有關職能部門認定事實的確認。3.二審以秦宗孝未舉示無證部分房屋的相關行政許可等證據為由,認定該部分房屋為違法建筑,超越了人民法院民事審判職權范圍。二審判決對違法建筑認定和處理論述前后矛盾,前述該部分認定處理應屬國家行政職權,后又認定該部分房屋為違法建筑。重慶市南川區國土資源和房屋管理局等部門已經對該部分房屋是否合法及補償作出了確定,二審判決卻作出矛盾認定。秦宗孝的訴訟請求為確認該部分補償費用應由秦宗孝和張宗勤共有,秦宗孝享有50%,秦宗孝無需舉證建筑工程規劃許可證等證據,僅需舉證證明該部分房屋是否為孫建國轉讓給秦宗孝的,以及補償的相關情況。二審法院超越職權,要求秦宗孝舉證建設工程規劃許可證等證據不正確,秦宗孝不是對行政機關作出違法建筑處理決定不服而提起行政訴訟。4.無證部分房屋補償費歸屬爭議,屬于人民法院民事審判受理范圍,二審判決駁回該項起訴不當。(三)二審判決適用法律不當。二審判決適用《中華人民共和國物權法》第九條規定,該規定不能解決涉案無證部分房屋補償費用歸屬,系適用法律不當;物權登記目的在于公示效力,便于交易相對人對物權歸屬進行識別。《中華人民共和國物權法》第十五條規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效,未辦理物權登記,不影響合同效力。本案在適用《中華人民共和國物權法》的同時,還需適用《中華人民共和國合同法》。

 

被申請人孫建國辯稱,(一)一審法院以確認財產權屬來確定案由屬于認識錯誤。依據《國有土地上房屋征收補償條例》規定,補償針對房屋所有權人,孫建國與秦宗孝之間雖有買賣合同,但并未辦理過戶登記,政府就應當將孫建國作為被征收主體。因征收房屋被拆除,所有權證被收繳注銷,秦宗孝提起確權之訴依法應駁回,經法院釋明,其變更訴訟請求,法院向其釋明依買賣合同糾紛起訴,案由錯誤應該糾正。(二)秦宗孝沒有辦理過戶是為了偷稅,其有過錯,孫建國對此無過錯。事實是秦宗孝在可以辦證期間未辦證,本質為了偷稅,孫建國履行合同無過錯,合同目的不能實現是因政府拆遷征收,物權不能轉移,雙方權利義務歸于未發生狀態。(三)一審法院拒絕審理買賣合同,不該拋開買賣合同審理四方協議,以四方協議作為案由的定性錯誤。四方協議不是雙方買賣合同,也沒有重新約定房屋面積和無證面積處理,其所稱全部權利也只能是買賣合同約定23本房產證的標的范圍,秦宗孝只能在合同標的范圍內享有權利。《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條規定,未依法登記領取權屬證書的財產不得轉讓。即使如一審判決認定已經轉讓也因違反法律禁止性規定而無效,此問題也應通過買賣合同之訴解決。政府對該部分補償應給產權登記人各占50%。(四)二審判決駁回秦宗孝對無證面積的訴請是正確的。該部分存在的爭議應通過買賣合同糾紛之訴解決。(五)買賣合同的合同目的無法實現,人民法院應按照買賣合同糾紛審理,在審理中區分守約與違約,有過錯與無過錯,才能正確處理因合同取得和喪失的利益。(六)二審法院論理與判決矛盾明顯。無論買賣合同還是所謂四方協議,均是以23本房屋產權證為準,孫建國與秦宗孝簽訂合同因構筑物未獲得建設工程規劃許可,二審判決對此并未處分,無證部分與秦宗孝買受有證部分無關,孫建國獲得該部分補償并無不妥。二審判決認定一審確權錯誤,卻不按照孫建國請求發回重審,而認為不屬于審理范圍,在未審理買賣合同的情況下遑論補償款歸屬。孫建國無權處分無證部分,行政機關已經對房屋所有權人孫建國作出認證和補償決定,且簽訂了補償協議,二審判決依法駁回秦宗孝請求正確。

 

一審第三人張宗勤述稱,本案第三人訴爭的無證房屋部分在當事人占有期間均有搭建的情況,但因已被政府征收后全部拆除,無法重新區分和確認。本案二審判決在適用法律方面存在錯誤,政府有關部門在征收時候已對無證房屋作出處理并給予了相應的補償,應當屬于人民法院受理的民事案件范圍。

 

秦宗孝向一審法院訴請:1.確認秦宗孝和張宗勤共同享有位于南川區XX街道X、XX號的全部房屋及地上附著物、設施設備、裝修裝飾、其他附屬設施的所有權。2.孫建國承擔本案的全部訴訟費。訴訟過程中,因重慶市南川區國土資源和房屋管理局決定對涉案的重慶市南川區XX街道X、XX號房屋土地等進行征收,秦宗孝遂變更其第一項訴訟請求為:確認重慶市南川區國土資源和房屋管理局對重慶市南川區XX街道X、XX號18097平方米土地使用權、12900平方米房屋所有權以及該土地上的構筑物、房屋的裝飾裝修、其他附屬設施設備征收補償權益中的50%歸秦宗孝所有(約4000萬元)。

 

一審法院查明

 

一審法院認定事實:2008年6月3日,秦宗孝與孫建國簽訂《房屋買賣合同》。該合同約定:一、出售房屋及土地的位置、面積及產權狀況:該房屋及土地位于南川區XX街道辦事處X號。國有土地使用權面積18097㎡,房屋產權面積為12900㎡左右(具體以房屋產權證登記面積為準,房屋產權證號為渝房XXX共字第XXXX-XXXX,共計23本)。該房屬于孫建國與張宗勤共有產權,共有產權人張宗勤放棄優先購買權,并同意孫建國將其共有產權部分全部出售給秦宗孝。二、出售房屋的售價及支付辦法。孫建國出售給秦宗孝的房屋及土地不包括在此范圍內的生產設施、設備及生產用具、產品包裝、辦公設施設備等,僅指房屋和土地,但電力設施及設備及其戶口的一半屬轉讓的范圍,其轉讓價款為:525萬元(大寫:伍佰貳拾伍萬元整)。轉讓的上述財產除辦公樓及屠宰車間最遲在2009年9月30日前交付給秦宗孝外,其余財產最遲應于2009年6月30日前交付給秦宗孝。三、雙方的權利和義務:1、孫建國應保證出售給秦宗孝的共有產權部分無權屬爭議(因政府原因無法辦理土地使用證不視為權屬爭議)。2、……3、……4、房屋產權過戶登記(變更登記)的辦理:由孫建國協助秦宗孝進行辦理,在辦理過程中所產生的一切稅費由秦宗孝承擔(包括應由孫建國承擔的部分)。房屋轉讓個人所得稅及孫建國原有的欠稅欠款與秦宗孝無關,由孫建國自行支付。第三人張宗勤在上述合同上簽字表示同意。合同簽訂后,秦宗孝履行了付款義務,孫建國履行了合同中約定的房屋、土地以及23份房屋產權證的交付義務。

 

2009年7月2日,秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外人時XX簽訂了《協議書》,約定:1、孫建國已于2008年6月3日將自己與第三人合伙出資購買的位于南川區XX號原南川市食品公司肉聯廠資產中的全部土地、房屋中孫建國所有的50%部分轉讓給秦宗孝。2、原南川市食品公司肉聯廠資產中的房屋和土地歸第三人張宗勤和秦宗孝共同所有,各占50%。3、除原南川市食品公司肉聯廠資產中的房屋和土地用水用電使用權和變電設備外的生產設施設備、生產用具、產品包裝、辦公設施設備歸時XX、張宗勤共同所有,各占50%。4、孫建國與三張食品有限公司以及時XX、張宗勤之間已無任何矛盾和糾紛,一切債權債務關系已經消滅,孫建國與張宗勤、時XX以及三張食品有限公司之間的債權債務糾紛與秦宗孝無關。孫建國在南川市食品公司肉聯廠資產和三張食品有限公司中不再享有任何權利和承擔任何義務。5、孫建國與秦宗孝于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》第二條約定,孫建國移交、出售房屋、土地的合同義務已履行。6、從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人張宗勤共同所有各占50%。由于該地段屬于西城片區危舊房拆遷改造范圍,秦宗孝、孫建國至今未辦理上述土地房屋的產權變更登記手續。

 

2012年9月28日,孫建國向秦宗孝出具了一份《委托書》,委托秦宗孝處理關于南川區XX號食品公司肉聯廠拆遷的一切問題。2014年2月20日,重慶市南川區人民政府發布了關于城西片區危舊房改造項目國有土地上房屋征收的決定,秦宗孝與孫建國合同中約定的出賣的房屋被納入房屋征收范圍。2014年2月25日,重慶市南川區人民政府發布了關于城西片區危舊房改造項目國有土地上房屋征收的公告,秦宗孝與孫建國合同中約定的出賣的房屋被納入房屋征收范圍。2014年5月18日,南川區城西片區危舊房改造項目開發指揮部向秦宗孝與第三人張宗勤發出了《關于原食品公司房屋征收工作聯系的函》,確認經秦宗孝方有關人員和指揮部現場實際勘察,X號、XX號房屋有證面積為12927.22㎡(共23個房屋產權證),無證面積為5800.44㎡。2015年11月30日,孫建國向南川區西城片區危舊房改造開發指揮部出具了一份《申請書》,聲明2012年9月28日出具給秦宗孝的委托書及其委托事項從即日起終止委托授權內容,秦宗孝由此取得的代理權限依法終止。2016年2月4日,重慶市南川區國土資源和房屋管理局與孫建國、第三人張宗勤簽訂了《南川區國有土地上房屋征收補償協議書》,載明:一、孫建國、張宗勤被征收房屋坐落于南川區XX街道X、XX號、土地使用證為南川國用(XX)字第XXX號,房屋所有權證23本,房屋產權人為孫建國、張宗勤共有,……土地使用面積為18097平方米,房屋建筑面積12927.22平方米,無證面積5800.44平方米,經相關職能部門認定后房屋補償總面積15896.06平方米。二、重慶市南川區國土資源和房屋管理局應付孫建國、張宗勤房屋補償費、搬遷費、構附屬物補償、室內裝飾以及各項獎勵補助費用等共計75564003.5元,其中有證房屋補償費47764166.18元,無證房屋經認定后的房屋補償費10715732.32元,設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。

 

一審法院認為

 

一審法院認為,本案雙方爭議的主要焦點有:

 

一、孫建國和第三人張宗勤與重慶市南川區人民政府所簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書有證部分房屋面積征收補償款的歸屬問題。


二、上述征收補償協議書中無證部分房屋面積的征收補償款的歸屬問題。


三、上述補償協議書中生產設備以及附屬設施設備征收補償款的歸屬。


針對第一個爭議焦點,秦宗孝與孫建國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》,系雙方當事人自愿達成的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應屬合法有效。合同簽訂后,秦宗孝支付了約定的購房款,孫建國交付了房屋和房產證書原件。但從雙方陳述的事實看,因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍,故雙方至今仍未辦理房屋產權變更登記手續。依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外”之規定,秦宗孝雖然與孫建國簽訂了《房屋買賣合同》,并按照合同的約定向孫建國交清了全部購房款,但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記,故秦宗孝對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益,但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。依據《中華人民共和國物權法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、或者消滅的,自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發生效力”之規定,因所購房屋物權已因拆遷而消滅,則秦宗孝已無法取得所購房屋的產權。孫建國作為涉案房屋登記的所有權人,與第三人張宗勤一起與重慶市南川區國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書,合法有效。在一定意義上而言,孫建國在該協議中的合同權利即為其出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權的對價。依據《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證,并轉移標的物的所有權的義務”之規定,孫建國在已收取了購房款的情況下,本應及時將出賣房屋過戶登記至秦宗孝名下,現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅,在此情況下,秦宗孝可選擇解除合同,也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款,現因孫建國亦尚未實際領取拆遷補償款,則秦宗孝請求確認其享有上述征收補償協議中孫建國所出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款,符合法律規定和權利義務相一致原則,應予支持。秦宗孝在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協議中孫建國所享有的合同權益作為依據,故本案拆遷協議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用,理應由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有,各占50%的份額,孫建國因已將被征收標的物出賣并收取了購房款而無權重復享有征收補償款。


針對焦點二,重慶市南川區國土資源和房屋管理局于2016年2月4日與孫建國、第三人張宗勤簽訂的《南川區國有土地上房屋征收補償協議書》,確定了位于南川區XX街道X、XX號的房屋補償總面積15896.06平方米,房屋補償費、搬遷費、構附屬物補償等各類補償款共計75564003.5元。因上述補償款包括有證房屋補償費47764166.18元,無證房屋補償費10705732.32元,設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。秦宗孝主張其應享有上述補償款總額75564003.5元的50%。孫建國主張無證部分房屋面積補償費應由其享有,其理由是無證部分面積是孫建國在2005年9月20日前添附的部分,且根據雙方《房屋買賣合同》的約定,轉讓的內容只限于房屋和土地。第三人張宗勤認為秦宗孝無權享有設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。一審法院認為,雖然秦宗孝與孫建國2008年6月所簽訂的《房屋買賣合同》約定轉讓的范圍只限于房屋和土地,但2009年7月2日,秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外人時XX簽訂的四方《協議書》中第四條明確約定了孫建國在南川市食品公司肉聯廠資產和三張食品有限公司中不再享有任何權利和承擔任何義務,從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人共同所有,各占50%。從上述內容看,孫建國轉讓給秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉聯廠的所有已存在的不動產和固定構筑物(即無證部分面積)50%的份額;且從合同的實際履行看,孫建國自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以來,再未對南川區XX街道X、XX號南川市食品公司肉聯廠的任何房屋及土地進行過占有使用或者管理維護,涉案房屋一直系秦宗孝與第三人共同占有和使用。故一審法院結合上述合同條款以及履行情況,綜合認定各方的真實意思表示是:孫建國向秦宗孝轉讓位于南川區XX街道X、XX號原南川市食品公司肉聯廠資產中的全部土地、房屋(包括固定構筑物等)中孫建國所有的部分,即50%的份額;以及電力設施及設備和戶口的一半產權。其中所涉無證部分房屋及構筑物,在雙方簽訂房屋買賣合同時即已存在并具有相應的財產價值,且經拆遷主管單位認可并給予按實有面積一半計算的補償款。孫建國抗辯認為無證部分房屋屬于違章建筑,無事實和法律依據。結合上述分析,該無證部分面積雖未在房屋買賣合同中標明,亦應系包含在所轉讓的50%的份額中,故本案拆遷協議所指向的無證房屋經認定后的房屋補償費用亦應由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有。孫建國提出的其應當享有無證面積部分補償款的抗辯主張,與事實不符,一審法院不予采納。

 

針對焦點三,至于生產設備以及其他附屬設施設備補償款的歸屬問題。《南川區國有土地上房屋征收補償協議書(國有土地上房屋征收補償費結算表)》中明確載明設施設備主要包括凍庫補償189783元、原食品公司肉聯廠設施設備殘值補償10萬元、三張食品有限公司等設施設備、裝飾裝修及其他附屬補償17084105元。而秦宗孝與孫建國簽訂的《房屋買賣合同》以及秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外人時XX簽訂的四方《協議書》中明確載明,孫建國向秦宗孝轉讓的范圍不包括三張食品有限公司以及原南川區肉聯廠的生產設施、設備及生產用具、產品包裝、辦公設施設備等,故秦宗孝主張對上述補償款享有權利,無事實依據和法律依據,一審法院不予支持。如秦宗孝認為該部分補償款中包含了電力設施及設備和戶口的補償,或者認為其在孫建國向其交付房屋后,與第三人張宗勤共同對上述設施進行了新的添附和管理,其應享有部分權益,則可與第三人張宗勤另行協商分配。該部分事實的認定與爭議屬于秦宗孝與第三人張宗勤之間的爭議,不屬于本案的秦宗孝與孫建國的爭議范圍,本案不予處理。

 

一審法院判決

 

綜上,本案拆遷補償協議所列的費用結算清單上有證房屋補償費47764166.18元中包含了凍庫補償款10萬元以及原食品公司肉聯廠設施設備殘值189783元,而該兩部分設施設備補償款不應由秦宗孝享有,故本案現可以認定的秦宗孝與第三人張宗勤共有的部分是:有證房屋補償費47764166.18元-100000元-189783元=47474383.18元,無證房屋補償費10705732.32元,共計58180115.5元。依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百三十條、第一百三十五條、《中華人民共和國物權法》第九條、第十五條、第二十八條、第九十四條之規定,一審判決:一、秦宗孝與第三人張宗勤共同享有位于重慶市南川區西城街道西大街4號、14號18097平方米土地使用權、15896.06平方米房屋以及該土地上的構筑物、房屋的裝飾裝修等相關征收補償費用58180115.5元。其中,秦宗孝享有上述款項的50%。二、駁回秦宗孝的其他訴訟請求。案件受理費230710元,由秦宗孝負擔43435元,由孫建國負擔187275元。

 

孫建國不服一審判決,上訴請求:1.撤銷一審判決,依法改判駁回秦宗孝關于無證部分房屋補償費的訴訟請求或者發回重審;2.本案訴訟費用由秦宗孝承擔。

 

二審法院查明

 

二審法院認定事實與一審法院認定事實一致。

 

二審法院認為

 

二審法院認為,本案的爭議焦點為:《補償協議書》中確定的相關補償費用歸誰所有。首先,孫建國、秦宗孝簽訂的《房屋買賣合同》雖約定雙方轉讓標的為23本房屋產權證所涉及的房屋和土地使用權,但從該《房屋買賣合同》關于“張宗勤同意孫建國將其共有產權部分全部出售給秦宗孝”之約定來看,孫建國轉讓給秦宗孝的是其與張宗勤共同所有的原南川市食品公司肉聯廠的房屋和土地使用權中歸孫建國所有的部分。同時,孫建國、秦宗孝、張宗勤及時XX于2009年7月2日簽訂的《協議書》亦明確約定原南川市食品公司肉聯廠資產中的房屋和土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有,各占50%,孫建國在原南川市食品公司肉聯廠和三張食品有限公司中不需享有任何權利和承擔任何義務。此外,孫建國自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后,再未對南川區西城街道西大街4號、14號原南川市食品公司肉聯廠的任何房屋及土地進行過占有、使用或者管理維護,案涉房屋一直由秦宗孝、張宗勤共同占有和使用,相應的租金亦由秦宗孝、張宗勤所收取。以上事實亦可說明孫建國已將其與張宗勤共同所有的原南川市食品公司肉聯廠的房屋和土地使用權中歸其所有的部分全部轉讓給秦宗孝。現孫建國上訴主張其未轉讓無證部分房屋,與事實不符,其該項上訴理由不成立。

 

其次,《中華人民共和國物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。本案中,孫建國與秦宗孝簽訂《房屋買賣合同》后,并未辦理房地產產權轉移登記手續,故秦宗孝尚未取得案涉房地產的房屋所有權和土地使用權,其與孫建國之間僅系房屋買賣合同關系。在重慶市南川區人民政府決定對案涉房地產進行征收后,雖由南川區土房局與孫建國、張宗勤通過簽訂《補償協議書》的形式就案涉房地產的補償費用予以確定,但并不因此而改變案涉房地產的權屬。因此,秦宗孝在本案中提起確認之訴,要求確認相關征收補償費用中的50%歸其所有不當。但由于在本案中,孫建國未針對有證部分房屋的補償費提起上訴,亦對此未預交上訴費用,根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條之規定,有證部分房屋補償費不屬于二審法院的審理范圍。同時,一審判決確認有證部分房屋補償費歸秦宗孝所有,并不影響雙方之間的實體權利義務關系,為減輕當事人之間的訟累,促進糾紛及時解決,二審法院對該部分判決內容予以維持。


最后,對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認定和處理,屬于國家有關行政機關的職權范圍,應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。在本案中,秦宗孝并未舉示無證部分房屋已取得建設工程規劃許可證或者無證部分房屋不需要辦理建設工程規劃許可證的證據,該部分房屋應認定為違法建筑。孫建國雖已將該部分房屋出售給秦宗孝,但對該部分房屋是否應當補償、應當如何補償屬于國家有關行政機關的職權范圍,不屬于人民法院受案范圍。因此,一審判決通過司法確認的方式確認該部分房屋的補償費用歸秦宗孝所有不當,其該項起訴應當予以裁定駁回,相應的案件受理費亦不應收取。二審法院對此在判決中直接予以處理,不另行制作民事裁定書。對于該部分補償費用,秦宗孝可另覓途徑解決。


二審法院判決

 

二審法院根據《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:一、撤銷重慶市第三中級人民法院(2016)渝03民初14號民事判決;二、秦宗孝、張宗勤共同享有位于重慶市南川區西城街道西大街4號、14號有證部分房屋、土地使用權的相關征收補償費用47474383.18元。其中,秦宗孝享有上述款項的50%;三、駁回秦宗孝的其他訴訟請求。一審案件受理費203946元,由秦宗孝負擔75813元,由孫建國負擔128133元。孫建國預交的二審案件受理費49270元,予以退還。本判決為終審判決。

 

再審法院查明

 

本院再審認定事實與一、二審認定事實一致。

 

再審法院認為

 

本院再審認為,根據各方當事人的再審請求、理由以及答辯、陳述意見,本案的焦點問題包括利害關系人之間就沒有產權證照房產的征收補償費用發生糾紛能否通過民事訴訟解決,以及本案當事人之間訴爭的無證房屋征收補償費用應如何分配問題。關于利害關系人之間就沒有產權證照房產的征收補償費用發生糾紛能否通過民事訴訟解決的問題。根據物權法定原則,不動產以在有權登記機構進行權屬登記作為取得物權的法定依據。但在現實中不可避免地存在著沒有取得規劃許可證和產權證的無證房產,此類無證房產不能按照《中華人民共和國物權法》等法律法規進行物權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房產即使在相關的利害關系人之間流轉,相關的利害關系人也僅是取得對該無證房產的占有和使用。在國家征收時,一般情況下征收主體根據先前確定的征收方案針對無證房產作適當的補償。在征收主體按照征收方案確定的具體補償數額予以補償后,有關利害關系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產生糾紛,向人民法院提起訴訟,人民法院應當作為民事糾紛予以受理。人民法院受理此類民事糾紛案件,主要是針對利害關系人之間就訴爭的征收補償費的歸屬或分配作出裁判。因征收主體已對該無證房產作出了征收補償決定,因此人民法院審理此類案件并不涉及對該被征收的無證房產變相認定為違法建筑的確權問題。二審判決認定本案訴爭的無證房產補償費用分配涉及到違法建筑確權并以此駁回秦宗孝就該部分的起訴,屬于適用法律錯誤,本院予以糾正。

 

關于本案當事人之間訴爭的無證房屋征收補償費用應如何分配問題。孫建國、秦宗孝均認可雙方簽訂的《房屋買賣合同》,雙方對依據該合同交付的有產權證的房屋及土地部分并無爭議,爭議焦點是涉案無產權證明的房產因政府征收行為而支付的補償款歸屬問題。該無證房產位于雙方簽訂《房屋買賣合同》涉及的原南川市食品公司肉聯廠所屬資產范圍內。2009年7月2日,孫建國、秦宗孝與第三人張宗勤、案外人時XX四方簽訂的《協議書》約定,孫建國于2008年6月3日將原南川市食品公司肉聯廠資產的全部土地和房屋中其所有的份額轉讓給秦宗孝,該廠資產中的房屋、土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有,各占50%,孫建國就該廠資產不再享有任何權利和承擔任何義務,秦宗孝和張宗勤共同所有房屋、土地租金收益,并各占50%。上述《房屋買賣合同》和《協議書》雖未明確孫建國轉讓的原南川市食品公司肉聯廠資產是否包括訴爭的無證房產,但結合孫建國自2009年向秦宗孝交付后,再未對涉案南川市食品公司肉聯廠任何房屋及土地進行占有、使用或者管理維護的事實,應當認定孫建國與秦宗孝之間具有流轉該無證房產的意思表示,并且已實際交付,秦宗孝自2009年起已經與第三人張宗勤實際占有和使用該無證房產。一審判決對此焦點問題的認定和處理符合法律規定,應予維持。

 

再審法院判決

 

綜上,秦宗孝再審所提出的判令無證房產的征收補償費用歸其與第三人張宗勤共同享有,秦宗孝享有該款項的50%的請求具有事實和法律依據,本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:

 

一、撤銷重慶市高級人民法院(2016)渝民終596號民事判決;

 

二、維持重慶市第三中級人民法院(2016)渝03民初14號民事判決。

 

一審案件受理費230710元,按一審判決執行;二審案件受理費49270元,由孫建國負擔。

 

本判決為終審判決。


  審判長李延忱

  審判員李曉云

  審判員王丹

  二〇一七年十二月二十八日

  法官助理劉紹斐

  書記員何玉瑩

 

轉自:律師實務圈


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